皆さん、こんにちは。千葉県野田市を拠点に内装工事や原状回復工事を手掛けている「LIC」です。
店舗を退去する際に、必ずやらなければならないのが原状回復工事。
実は店舗の原状回復費用は、賃貸住宅に比べるとかなり高額なうえ、回復すべき内容も大きく異なります。したがって、賃貸住宅と同じ程度に考えていると、トラブルを招きかねません。
実際、店舗の原状回復をめぐるトラブルは多く、「知らなかった」だけでは済まされずに余計な費用が発生してしまうことも。
今回は店舗の原状回復工事の内容や、注意しておきたいトラブルについてご紹介します。
■賃貸住宅とは異なる店舗の原状回復工事とは
原状回復工事とは、テナントを退去するときに、店舗の業態に合わせた内装・設備などを、すべて借りた時の状態に戻すことを意味します。もちろん、テナントの劣化や破損の修理も含まれます。また引き渡された時と同じ状態に戻すといえども、単に壁クロスや家具などを直したり、撤去したりすれば済むわけではありません。
原状回復に関してはトラブルも多く、2020年4月に施行された改正民法では次のように記載されています。
・改正民法621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
店舗の場合、造作した間仕切りやパーティションの撤去や、壁や天井に空いた穴の修繕、床・壁・天井の張り替え・再塗装、電気や電話＆LAN配線の回復や撤去、電気や空調設備の撤去、エアコン・トイレ・給湯室・ブラインドのクリーニングなども原状回復として行わなければなりません。
また、スケルトンの状態で契約した物件の場合ですと、原状回復工事ではすべてを躯体だけの状態に戻すスケルトン工事を行うことになります。
しかし店舗は賃貸借契約書や特約で、どこまで原状回復をするかを決めて契約しているケースが多く、引き渡しの際に厨房設備などが残されていた居抜き物件でも、退去時はスケルトン物件にしなければならないということも。
このように通常の賃貸住宅に比べると原状回復の対象範囲が広く、またきちんと契約書や特約内容を確認していなかったがために、トラブルが起きやすい傾向があります。
■店舗の原状回復ではトラブルが多いって本当？起こりがちなケースを解説します！
実際に店舗の原状回復で、テナント側とオーナーのあいだでトラブルとなったケースを紹介します。
・原状回復の費用でオーナーと交渉が難航
原状回復の工事を担当する業者はオーナーが選定する場合が多く、費用はテナント側が支払うため、高額請求がトラブルを引き起こすケースもしばしば。特にオーナー側が原状回復の一般的な相場を認識していない場合や、付き合いのある業者がいる場合はトラブルに発展しやすい傾向にあります。
費用のトラブルがあった際、指定業者以外に相見積もりをとってみるのは一つの手です。工事業者の変更がNGであっても、相見積もりによってあまりに指定業者の金額が高いことがわかれば、不当に工事費用を上乗せしている可能性があり、そのような業者と契約していることは、オーナーのイメージダウンにもつながります。また複数社の見積もり内容をチェックすることで、指定業者が、本来テナントが払うべきでない範囲まで請求していないか、確認することができます。
・原状回復工事の時間帯を巡りトラブルに
物件やオーナー都合で原状回復工事が夜間になる場合がありますが、夜間工事は施工費用が上がってしまうので、オーナーとテナントの間で時間帯を巡るトラブルに発展するケースがあります。物件都合ならやむを得ないですが、オーナー都合なら交渉してみましょう。
・原状回復工事の範囲について
オーナーとテナントのあいだで、原状回復の認識が違うというのはよくある話。付け替えた空調をまた新しいものに交換する必要があるのかといった些細なことでも揉めがちです。テナントとしては、契約時に原状回復の範囲をしっかり確認しましょう。
・契約以前からの破損・キズなどの原状回復について
契約する前からついていたキズや穴など、破損に対して原状回復費用を請求されてトラブルになるケースも。キズや故障は、借りる期間が長くなるほど、後からついたものなのか、以前からあるものなのかわかりにくくなってしまいます。
・敷金・保証金と同額の原状回復費を請求される
原状回復の費用請求が、敷金・保証金と同額あるいはそれに近い金額で、テナントが疑問に思ってトラブルになるケースもあります。原状回復費として多めに費用を徴収していたり、オーナーのルーズな管理が原因となっていたりする場合がよくあります。
・理不尽な特約が設定されている
経年劣化や通常損耗も原状回復の対象に含まれていた、というケースもあります。限度を超えた理不尽な特約は無効となる場合もありますが、テナントが契約書の特約項目を見落としていたことにも責任の一端はあります。
・原状回復工事の不備によるトラブル
退去直前に原状回復工事の不備が見つかった場合に、責任の所在がテナント側か業者側かをめぐるトラブルです。原状回復の業者をオーナーが選んでいる場合に起こりやすい傾向があります。
■原状回復のトラブルを防ぐ方法とは？
このように店舗の原状回復ではあちこちに落とし穴があるもの。上手にトラブルを避け、オーナーと良好な関係を築いて無事契約終了を迎えるためにも、おさえておきたいポイントを紹介します。
・借りる前の物件の状態は必ずチェック！
借りる前の物件は、写真を撮ったり、管理人やオーナーと一緒に確認したりすること。さらに書類などで記録を残しておくことも有効です。事前チェックをきちんとしておくことで、原状回復の際に、契約前にあったものなのか契約後のものなのか明確にできます。
・賃貸借契約書に必ず目を通す
賃貸借契約書をしっかり確かめることは当然として、原状回復の記載に関しては念入りにチェックしておきましょう。不明点やわからない用語があったら、オーナーに質問を。すり合わせをして疑問点をなくすことで、オーナーと原状回復に関する認識の相違をなくすことができます。
・賃貸借契約書の特約も必ず確認！
賃貸借契約書の原状回復の記載に特約がある場合も、必ず確認して内容を聞いておくこと。もしオーナーが一方的に有利になるような特約があれば、必ず質問や交渉をしましょう。
・借りた時点の状態を確認する
借りる前の物件の状況をチェックすることも大切ですが、借りる前から入居までの間に時間が経っていると、そのあいだに思いがけない破損や故障などが生じている可能性があります。入居直前もチェックを欠かさないことで、退去時の原状回復にまつわるトラブルを防ぐことができます。
・設備機器の不具合・故障があれば管理人やオーナーに連絡を
水道・電気・ガス・空調などの設備機器に不具合や故障があった場合は、ただちに管理人やオーナーに連絡しましょう。設備機器関係の不具合・故障は、基本的にオーナーの負担になりますが、放置して状態が悪化すると、テナント側が支払い義務を負わなければなりかねません。
・ていねいに使うように心がける
借りてからできたキズや穴、破損、故障は原状回復の対象となり、テナント側が支払いの義務を負います。したがって物件や設備はていねいに使うように心がけましょう。掃除や管理を徹底しておくのも基本です。
・原状回復工事の業者選定を交渉しておく
ご説明したように、原状回復の業者選定は基本的にオーナー側が行いますが、オーナーが業者を選定すると、原状回復工事費が高額になる可能性が。原状回復費を抑えるためにも、自ら業者を選定できるように交渉しましょう。
・退去日から逆算した工期にする
原状回復の日程をテナント側が選定する場合は、退去日ギリギリではなく、ゆとりを持ったスケジュールを組みましょう。思いがけず工事に手間取り、工期が伸びてしまうと余計な費用も発生してしまいます。
・原状回復の範囲を事前に確認しておく
契約時に原状回復の範囲をオーナーとすり合わせておきましょう。事前に原状回復の範囲の相違をなくしておけば、退去時にどこまで原状回復をすればいいか、トラブルを避けることができます。
・原状回復の相場をあらかじめ知っておく
インターネットで検索をしたり、店舗の原状回復工事に長けた建築会社に相談をして、原状回復の相場をチェックしておきましょう。ひと口に原状回復工事といっても、賃貸住宅の相場と店舗の相場はかなり違うので、賃貸住宅程度のつもりでいたら退去時に資金が足りなくなって……という事態を避けられます。また相場を知っておくことで、オーナーと原状回復費の交渉をすることも可能になり、不当な費用請求を防ぐことができます。
■店舗の原状回復工事なら、LICにお任せください！
このように店舗の原状回復はオーナーの采配で決まることも多々あり、トラブルが起こりがち。ご心配な方は、店舗の原状回復工事の実績が豊富な業者に依頼するのが得策です。
千葉県野田市を拠点に内装工事や原状回復工事を手掛けている「LIC」は、スケルトン工事や解体工事にも対応しており、そのまま新設工事に入る案件でもお受けできます。
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